Вложения в недвижимость

26.07.2017 14:00 Содержание


Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы

 

Когда встает вопрос о том, куда вложить деньги, у неопытных инвесторов появляется не так много путей безопасного формирования портфеля. Один из наиболее популярных вариантов решения данного вопроса — покупка недвижимости. У данного пути есть очевидный плюс, заключающийся в возможности получения пассивного дохода от аренды. Кроме того, в долгосрочной перспективе рынок традиционно демонстрирует рост. Краткосрочные снижения стоимости, как правило, не оказывают серьезного влияния на затраченные деньги.

 

Однако есть и явный минус: низкая ликвидность. Продать такое имущество быстро не получится (за исключением продажи по цене ниже рыночной). Еще один недостаток — высокий порог вхождения, т.к. от инвестора требуется наличие крупных сумм для приобретения действительно перспективных площадей.

 

Постараемся разобраться в том, как сделать инвестиции в недвижимость действительно выгодным и перспективным шагом.

 

Правила выбора недвижимости для инвестиции

 

Итак, если вы хотели бы сохранить свои деньги и получить выгоду от их размещения, не стоит вкладываться в первый подходящий по стоимости объект. Он может потерять цену, оказаться непривлекательным для арендаторов, просто оставить вас ни с чем (вспомните судьбы обманутых дольщиков). Чтобы не потерять накопления, следуйте нескольким простым правилам:

 

1.       Ликвидность. Район, в котором приобретается помещение, должен быть привлекательным для арендаторов. Если вложить деньги планируется в жилую площадь, стоит выбрать районы, комфортные для жизни: рядом должны быть школы, поликлиники, магазины, транспортные пути, паркинг. Кроме того, важно обратить внимание на планировку и размещение квартиры или дома. Перед покупкой ответьте себе на вопрос: хотели бы вы сами жить здесь?

2.       Стоимость объекта. При прочих равных, стоит выбирать те площади, на которые предлагаются скидки или выгодные условия рассрочки. Стоит учитывать и наличие ремонта, панорамного остекления, благоустройства подъездов и придомовой территории. Всего того, на что могут быть затрачены дополнительные средства.

3.       Надежность застройщика. Если вы инвестируете в строящийся объект, это позволит значительно сэкономить. Однако перед этим необходимо обезопасить себя, убедившись в надежности продавца. Стоит ознакомиться с оформлением документов (генпланом, разрешениями и т.д.). Застройщика желательно выбирать из числа присутствующих на рынке не один год. Это позволит оценить и качество их работ.

4.       Динамика продаж. Если район новый, нужно обратить внимание на скорость продаж. Если покупатели не торопятся за недвижимостью к выбранному вами объекту, это должно предостеречь. Вероятно, ситуация в дальнейшем может и не измениться, а сдача квартиры в аренду станет настоящей проблемой.

5.       При покупке коммерческой недвижимости необходимо оценить проходимость участка, а также ознакомиться с конкурентами потенциальных арендаторов. Например, для небольших помещений по соседству с гипермаркетами клиентов найти сложно.

 

Сдача квартиры в аренду

 

Поскольку в течение всего времени владения недвижимостью инвестор несет финансовые потери (оплата ЖКУ, ремонт и т.д.), приобретение должно работать. Поэтому вариант с привлечением квартиросъемщиков — один из популярных способов эксплуатации жилых помещений. Ниже — несколько правил покупки и подготовки квартиры (или дома) для сдачи в аренду:

 

1.       Покупка в строящемся доме. Самый дешевый вариант — на этапе котлована. Но на время строительства вы потеряете деньги, которые могли бы получить от арендаторов. То есть минимум два года упущенной выгоды. Поэтому под сдачу квартиры лучше приобретать на этапе близком к завершению работ. Это еще и безопасно.

2.       Приобретайте однокомнатные квартиры. Как показывает практика, это самые востребованные варианты съемного жилья, на их долю приходится до 40% всего рынка. При этом разница в цене аренды не велика, а в стоимости жилья — достаточна. «Однушки» окупятся быстрее.

3.       Расположение — ключевой момент в выборе. Транспортная доступность позволяет повысить стоимость аренды. Однако для мегаполисов это может сыграть против владельца: высокая стоимость квадратного метра жилья у метро даже при значительной арендной плате будет окупаться дольше, чем цена квартир в отдаленных районах. Поэтому перед приобретением сравните дороговизну квадратного метра и среднюю цену аренды в разных районах.

4.       Покупайте жилье с отделкой. Самостоятельный ремонт (пусть даже выполненный наемными рабочими) — это не только затраты. Это упущенная выгода от сдачи помещения в аренду. Поэтому лучше приобретать квартиры с ремонтом от застройщика.

5.       Не покупайте старую мебель. Одно из достоинств квартир в новостройках — новизна. Ее ценят квартиросъемщики. Старая техника и мебель это преимущество нивелируют. Можно сдать жилье пустым, найдя арендаторов со своей мебелью. Либо предложить вариант покупки минимального комплекта мебели под клиента.

 

Перспективность инвестиций в недвижимость

 

Один из важных вопросов — окупаемость недвижимости. Для жилых помещений средний срок, в течение которого квартиры и дома начинают приносить прибыль, составляет 15 — 16 лет. Однако с учетом регулярной индексации цены, этот период сокращается до 12. Впрочем, стоит учитывать, что все зависит от класса недвижимости и региона. Элитные площади могут окупаться до 20 лет. Однако при этом их цена вырастает. И, в случае продажи, владелец выручает дополнительную сумму.

 

Стоит понимать, что недвижимость в качестве ответа на вопрос «куда вложить деньги» подходит только для тех, кто имеет значительную сумму в свободном распоряжении. Окупить кредит или ипотеку жильем весьма сложно. Подсчеты показывают, что арендная плата способна сравняться с платежами по ипотеке только в том случае, если покупатель располагает не менее чем 50% от цены жилья. 


Теги: инвестиции в недвижимость, Пассивный доход, сдача квартиры

Возврат к списку